Przegląd instalacji elektrycznej w wynajmowanym mieszkaniu — prawa i obowiązki

W Poznaniu mieszka ok. 60 000 studentów — to jeden z największych ośrodków akademickich w Polsce. Do tego tysiące pracowników korporacji, którzy wybierają najem. Rynek najmu jest duży, szybki i często niedokładny w kwestiach technicznych. Instalacja elektryczna należy do tych rzeczy, które "wychodzą" późno — zazwyczaj przy awarii lub zdarzeniu.

Co mówi prawo: obowiązek po stronie właściciela

Zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 662) wynajmujący jest zobowiązany wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Instalacja elektryczna wadliwa technicznie (aluminium bez PE, brak RCD, przeciążone bezpieczniki) może być argumentem dla najemcy do żądania naprawy lub obniżenia czynszu. Właściciel, który wiedział o wadach i ich nie usunął, może odpowiadać za szkody z tytułu wady rzeczy najętej.

Czego szukać jako najemca przed podpisaniem umowy

Podstawowa kontrola instalacji nie wymaga elektryka — wystarczy kilka minut:

  • Sprawdź, czy gniazdka mają trzecią dziurkę (PE — uziemienie). Jej brak nie dyskwalifikuje, ale sygnalizuje starą instalację.
  • Poproś o dostęp do skrzynki bezpiecznikowej — czy są wyłączniki nadprądowe (te "z dźwigienką") czy stare korki? Czy jest wyłącznik różnicowoprądowy (opisany RCD, RCCB lub z symbolem "Δ")?
  • Sprawdź gniazdka w kuchni — czy nie są obluzowane, ciemne od iskrzenia, czy wtyczki nie wypadają same?
  • Zapytaj, kiedy ostatnio była robiona instalacja i czy jest protokół z pomiaru.

Co powinna zrobić wynajmujący — proaktywnie

Właściciel, który regularnie wynajmuje mieszkanie, powinien zadbać o przegląd instalacji co 5 lat (zgodnie z Prawem budowlanym) i protokół z pomiarów. W Poznaniu, gdzie kamienice na Jeżycach i Wildzie mają często instalacje z lat 70.–80., brak aktualnego przeglądu to ryzyko odpowiedzialności cywilnej i problemy z ubezpieczycielem w razie szkody.

Koszt przeglądu i pomiarów elektrycznych w mieszkaniu 50–80 m² to 200–400 zł — raz na 5 lat. Protokół z przeglądu jest też argumentem przy ewentualnym sporze ubezpieczeniowym.

Co zrobić, gdy w trakcie najmu pojawi się usterka elektryczna

Awaria, którą można przypisać zużyciu technicznemu (np. przepalone gniazdko po kilku latach użytkowania) — naprawia wynajmujący na swój koszt. Uszkodzenie przez najemcę (np. stłuczone gniazdko, uszkodzony kabel przez meble) — koszt po stronie najemcy. Kwestię warto uregulować w umowie, wskazując co jest objęte przez właściciela, a co wchodzi w zakres "drobnych napraw" po stronie najemcy (art. 681 KC).

FAQ

Tak — możesz pisemnie zażądać od właściciela potwierdzenia sprawności instalacji, szczególnie gdy zauważasz oznaki problemów. Właściciel odmawiający reakcji na zgłoszone wady naraża się na odpowiedzialność z art. 664 KC (rękojmia za wady rzeczy najętej).
Bez zgody właściciela — nie. Prace przy instalacji elektrycznej wymagają jego zgody i wykonania przez uprawnionego elektryka. Samowolna ingerencja w instalację może spowodować utratę kaucji i odpowiedzialność za ewentualne szkody.
RCD (wyłącznik różnicowoprądowy) chroni przed porażeniem prądem — odcina zasilanie gdy wykryje upływ prądu przez człowieka lub na ziemię. W nowym budownictwie jest obowiązkowy. W starej instalacji nie ma obowiązku, ale jest silnie zalecany — szczególnie w łazience i kuchni.
Nie ma bezwzględnego obowiązku ustawowego wymiany starej instalacji, jeśli przegląd nie wykazał bezpośrednich zagrożeń. Ale jeśli instalacja aluminiowa jest w złym stanie i stanowi zagrożenie — właściciel jest zobowiązany zapewnić lokal w stanie przydatnym do użytku.

Powiązane artykuły